건축공학, 부동산 울산 00동 주상복합 사업제안서

건축공학, 부동산 울산 00동 주상복합 사업제안서 090310-울산 00동 주상복합 사업제안서.ppt 목차 1.사업의 이해 2.사업추진방향 3.사업개요 4.유사개발 사례분석 5.개발여건 종합분석 6.개발방향 및 목표 7.개발전략 -울산의 주거명소 만들기를위한 개발전략 -주상복합단지 분양성 향상을 위한 개발전략 본문 강점 (Strength) 개발여건 종합분석 (SWOT 종합분석) -대규모 단지의 초고층 주상복합아파트 프리미엄 -공업탑을 중심으로 대중교통 편리 -울산의 중심상업지역으로서 생활문화인프라 풍부 쇼핑/관광: 롯데마그넷, 롯데백화점, 현대백화점, 문화/스포츠시설: 울산시민대공원, 문화예술회관 문수 월드컵경기장, 태화강변 체육공원 관공서/업무시설: 울산시성, 남구청, 경찰서, 방송국 -울산시 최고의 명문 학군 지역 (학성고, 울산여고, 신정고등) 약점 (Weakness) -주상복합의 주거수요가 한정적 (높은 관리비부담, 주거성능저하) -차량 혼잡지역 -상업지역 혼재로 인한 쾌적성 결여 기회요인 (Opportunity) -도시및주거환경정비 기본계획에 의한 예정구역 밀집 지역으로 향후 개발활성화에 따른 미래발전가치기대 -삼산로변 경전철 우선사업추진에 따른 지역활성화 기대 1호선, 15.6Km (효문역~울산역~삼산로~문수로~굴화) -울산시민의 주거선호도가 가장 높은 지역 위협요소 (Threat) -급격한 부동산 경기 위축세 지속 -향후 정비사업 (재개발, 재건축) 활성화에 의한 대량 주택공급예정 종 합 분 석 ⇒ 입지적 장점을 극대화 시키면서 대량공급되는 일반 아파트와 차별화 될 수 있는Housing전략 수립 -대규모 주상복합단지로서의 Brend Identity 구축, Urban Landmark로서의 상징성 표출 ⇒ 주상복합아파트의 한계극복을 위한 전략수립으로 수요층을 확대시킴으로써 분양 리스크에 적극적 대응 -주거성능 1등급 을 위한 전문분야별 계획수립 -주상복합아파트의 관리비 절감을 위한 전략적 대응 (관리비 상승요인별 대안마련) ▶▶ 개발방향 및 목표 “개발대지의 내재가치를 최대한 발현하여 부가가치 극대화” -개발사업 최대 용적율 확보를 위한 사업추진전략 수립 -상업지역 추가편입에 의한 사업성극대화 방안 검토 “Masstige 마케팅을통한 수요층 확대로분양 리스크 최소화 -관리비 부담해소와 주거성능개선에 대한 대안제시로 주상복합아파트에 대한 주거 수요층을 확대함으로써 분양리스크에 전략적으로 대응 “울산의 명품주거를 대표하는 랜드마크 형성으로 브랜드 아이덴티티 구축” -대규모 단지로서의 강력한 Bend dentity를 형성함으로써 울산시의새로운 랜드마크 형성 (Urban Impact) “타 단지와 차별화하여 분양성을 향상시킬 수 있는 Housing전략수립 -단위세대의 거주성능(채광, 통풍)을 향상시킬 수 있는 주동평면개발 -관리비 절감 방안에 전문분야별 전략수립 -기존의 주상복합 아파트가 가지고 있는 피난/방재 시스템 취약점에 대한 대안제시 ▶▶ 주상복합단지의 특성분석을 통해 ‘000 City’의개발방향 도출 장점 -초고층형태의 지역 랜드 마크로서의 고급주거 인식 때문에 부동산적 가치가 높음 (초고층 프리미엄) -고급주거의 대표적인 주거유형으로서소유만으로 특권의식형성, 사회적 지위를보장받음 -고층으로 지어지는 특징 때문에 전망이 양호 -일반아파트와의 차별화 전략으로 고급화된라이프 스타일 실현 고급인테리어나 호텔식 로비등 고품격 부대시설에 의한 생활편익 증진 다기능 용도복합에 의한 원스톱 라이프 가능 첨단 자동제어 시스템에 의한안전/편의성 확보 -보안/방범 측면에서 안전 -라멘 구조형식에 의한 다양한 내부평면배치 가능 단점 -개방성이 부족한 주동평면으로 거주성능이 불리함(채광, 자연환기) -기계환기로 인한 실내 공기질 열악 -관리비와 세금이 비싸 수요층이 한정적임 -조망위주의 주동배치 때문에 채광조건 불리 (북, 서측향 발생) -저기밀, 저차음 경량벽체 시공에 의한 세대간 소음피해 -여러가지 요인에 의한 비싼 관리비 부담 부대시설 과다설치에 따른 유지/관리비 과다한 자동제어 설비시스템에 의한 유지/관리비 대형 커튼월 시공에 의한 냉,난방 부하증가로냉난방비 증가 기타 시설 관리 비용에 의한 부담 (첨단 보안 주차장, 외벽 창호, 초고속 엘리베이터) -화재시 인명구조가어려움 -도심지 내에 독립적인 섬으로 존재하여 주변 도시맥락과의 단절 본문내용 여건 종합분석 6.개발방향 및 목표 7.개발전략 울산의 주거명소 만들기를 위한 개발전략 주상복합단지 분양성 향상을 위한 개발전략 “고품격 도심 문화복합공간” 000 City 울산시 oo동 주상복합 개발계획 PAGE:3 사업개요 개발구상 개발계획 일정표 울산시 상위계획 검토 울산의 비젼 2021의 배경 경제 여건의 변화 및 혁신 도시의 조성, 울산과학기술 대학교 개교, 고속 철도 역세권 개발 등 지역 주요 현안 사업의 대두 및 환경의 중요성 증대 등으로 인하여 수립된 중장기 발전계획안 수립 울산의 비젼 2021의 목적 공급위주에서 수요 위주로 , 면적 개발에서 압축개발로, 지역 경쟁력 강화 가 그 목적임 도시와 농촌, 두 지역이 통합되지 못한 이원적 공간 구조에 의한 지역격차, 지역 소외 현상의